Dom bez pozwolenia całoroczny 35 m2

Dom bez pozwolenia – wszystko co musisz wiedzieć [2022]

Co mówią przepisy i jakie są zasady budowy domów bez pozwolenia na budowę?

Od 2015 r. wedle ustawy o Prawie Budowlanym, obiekty rekreacji indywidualnej o wymiarze do 35m2 liczonych po obwodzie budynku mogą stanąć na działce już przy zgłoszeniu zamiaru budowy. Od 2 stycznia 2022r. ustawa ta jednak zostanie rozszerzona o budowę domów bez pozwolenia do 70m2. Ustawa ta ma jednak różne zastosowanie, zależnie od przeznaczenia budynku. 

W tym artykule dowiesz się co wiąże się z przepisami wchodzącymi od roku 2022.

Jakie obiekty można budować na zgłoszenie?

Na samym początku należy zrozumieć, iż w trybie budowy na zgłoszenie możemy zbudować dom o różnym przeznaczeniu. Cel budowy jest bardzo istotny i narzuca on wiele wytycznych jak będą wyglądały formalności. Zgodnie z nowym prawem budowlanym budując dom bez pozwolenia na budowę (na zgłoszenie) możemy przyjąć jedno z dwóch przeznaczeń takiego domu: 

  1. Budynek mieszkalny jednorodzinny – Dom mieszkalny do przeznaczenia całorocznego. Od 2 stycznia 2022 r. budynek mieszkalny jednorodzinny może być dwukondygnacyjny, z użytkowym poddaszem przeznaczonym na pobyt ludzi. Dom nie może przekraczać łącznej powierzchni użytkowej 90m2 wliczając poddasze. Budując dom mieszkalny o pow. zabudowy do 70m2 nie będziemy potrzebowali przechodzić przez procedurę pozwolenia na budowę. Znaczy to, że nie będziemy potrzebowali zatrudniać kierownika budowy oraz prowadzić dziennika budowy. Niewiele to jednak ułatwia, gdyż na budynek mieszkalny do 70m2 i tak będziemy potrzebowali złożyć pełen projekt budowlany, którego stworzenie nie jest ani szybkie, ani łatwe, ani tanie. 
  2. Budynek rekreacji indywidualnej (BRI) – Potocznie nazywany domkiem letniskowym, jest to obiekt do przeznaczenia tymczasowego (pobyt nie powinien przekraczać 180 dni w roku). Od 2 stycznia 2022 r. budynki rekreacji indywidualnej będzie można wybudować również o powierzchni zabudowy nieprzekraczającej 70m2, jednak musi to być budynek parterowy. Znaczy to, że dom nie może mieć użytkowego poddasza. Może za to mieć otwartą antresolę, dokładnie tak jak to do tej pory wyglądało przy domach 35m2. Przy budynku rekreacji indywidualnej nie potrzebujemy składać projektu budowlanego. W tym przypadku wystarczy wrysować budynek na mapę, oraz uzupełnić prosty druk z urzędu.

Budynek mieszkalny jednorodzinny o pow. zabudowy do 70m2 - procedura, formalności, wymagania

Wytyczne, które musimy spełnić budując jednorodzinny dom mieszkalny:

  • Przedmiotem zgłoszenia, do którego dołączyć należy projekt budowlany, ma być budynek o powierzchni zabudowy do 70 m² z poddaszem, o łącznej powierzchni użytkowej nieprzekraczającej 90 m². Budynek może być dwukondygnacyjny, ponieważ zgodnie z definicją zawartą w warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, za kondygnację uważa się także poddasze z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi.
  • Budowa domów mieszkalnych bez pozwolenia na budowę o pow. zabudowy do 70m2 będzie musiała być zgodna z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku wymagać będzie uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Obecnie na wydanie warunków zabudowy czeka się kilka miesięcy. Zgodnie z zapowiedziami i wytycznymi nowego ładu, od 2022 r. warunki zabudowy powinny być wydawane w terminie do 21 dni.
  • Obszar oddziaływania budynku musi mieścić się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane. Przy czym liczba tych budynków na działce nie może być przekraczać jednego na każde 500 m2 powierzchni działki. 
  • Ustawa nie zwalnia z obowiązku, w zakresie projektowania i budowy ww. budynków, stosowania wymagań techniczno-budowlanych określonych w warunkach technicznych jakim powinny odpowiadać budynki ich usytuowanie, czyli m.in zachowania odpowiednich odległości od granic działki inwestycyjnej gwarantujących ograniczenie obszaru oddziaływania realizowanego budynku do działki, na której zostanie wybudowany.
  • Ustawa przewiduje, iż domy do 70 m² będą budowane w procedurze tzw. zgłoszenia z projektem budowlanym, co oznacza, że zgodnie z art. 30a Prawa budowlanego, organ administracji architektoniczno-budowlanej zamieszcza, na okres nie krótszy niż 30 dni i nie dłuższy niż 60 dni, w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie podmiotowej obsługującego go urzędu informacja o takiej inwestycji. 
  • Budowa domów jednorodzinnych do 70 m² dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych będzie podlegała obowiązkowi (art. 41 i 43 Prawa budowlanego):
    • zawiadomienia organów nadzoru budowlanego oraz projektanta sprawującego nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych,
    • geodezyjnego wyznaczenia terenu, a po wybudowaniu – geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej.
  • Wykonanie ww. obowiązków należy do inwestora. Do zgłoszenia budowy domu trzeba będzie dołączyć:
    • projekt zagospodarowania działki
    • projekt architektoniczno-budowlany
    • oświadczenie o budowie domu dla własnych potrzeb mieszkaniowych
    • oświadczenie, że przyjmuje się odpowiedzialność za kierowanie budową w przypadku nieustanowienia kierownika budowy

Podsumowując, budowa domu mieszkalnego na zgłoszenie niewiele różni się od budowy na pełne pozwolenie na budowę. Stworzenie projektu budowlanego nas nie ominie, a przy projekcie indywidualnym jest to zadanie na kilka miesięcy pracy, przy którym należy zaangażować wielu projektantów. Koszt indywidualnego projektu budowlanego to najczęściej kwota zaczynająca się od 10 000 zł. Nawet jeśli kupimy gotowy projekt budowlany to adaptacja go do własnych potrzeb, oraz zaprojektowanie zagospodarowania terenu i wszystkie inne wymogi wiążące się z projektem budowlanym to i tak proces, który przy dobrych wiatrach zajmie nam conajmniej 3 miesiące. Zakładając nawet zakup gotowego projektu za 1 zł, to i tak musimy go zaadaptować do naszej działki i warunków, które narzuca nam konkretny teren.

Co prawda przy zgłoszeniu domu mieszkalnego nie musimy zatrudniać kierownika budowy (koszt 2-4 tys zł) i prowadzić dziennika budowy, jednak brak takiego obowiązku wcale może nam nie wyjść na lepsze. Głównym zadaniem kierownika budowy jest kontrola, czy budowany obiekt spełnia wszystkie przepisy, czy firma budowlana realizuje projekt zgodnie z założeniami i czy wywiązuje się z umowy. Nie znając się na budownictwie, kontrola firmy wykonawczej bywa trudnym zadaniem i nie zawsze wiadomo co jest błędem wykonawczym, a co nie. Od tego jest właśnie kierownik budowy który dba o prowadzenie budowy zgodnie z projektem, oraz o nasze przyszłe bezpieczeństwo. Brak kierownika budowy naturalnie skutkuje z przeniesieniem pełnej odpowiedzialności za błędy w budowie na inwestora, włącznie z konsekwencjami prawnymi.

Budynek rekreacji indywidualnej o pow. zabudowy do 70m2 - procedura, formalności, wymagania

Wytyczne, które musimy spełnić budując jednorodzinny dom mieszkalny:

  • Budynek rekreacji indywidualnej musi być obiektem parterowym, wolnostojącym o pow. zabudowy nie przekraczającej 70m2. Dom nie może mieć użytkowego poddasza. Może za to mieć otwartą antresolę, dokładnie tak jak to do tej pory wyglądało przy domach 35m2.
  • Dom musi spełniać wymogi miejscowego plan zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku, wymagana jest decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
  • Ilość domków na każde 500 mkw. działki nie może być większa niż jeden.
  • Wysokość pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi nie może być niższa niż 2,2 m;
  • Rozpiętość budynku może mieć maksymalnie 6m, a wysięg wsporników nie większy niż 2m.
  • BRI, potocznie nazywany domkiem letniskowym, jest obiektem do przeznaczenia tymczasowego, a pobyt w nim nie powinien łącznie przekraczać 180 dni w roku.
  • działka nie musi mieć zapewnionej możliwości przyłączenia uzbrojenia działki lub bezpośrednio budynku do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej i ciepłowniczej, jeśli w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie określono takich wymagań oraz nie określa ich plan miejscowy;
  • Budynek nie musi spełniać własnych potrzeb mieszkaniowych. Może być wynajmowany, odsprzedany, jak również możemy zbudować kilka domów, pod warunkiem że będzie to 1 dom na każde 500 mkw. działki.
  • Budynków rekreacji indywidualnej nie obejmują m.in. parametry energetyczne dotyczące przegród zewnętrznych, tj. ścian, dachu czy okien, a także nie obejmują wymagania dotyczące klasy odporności pożarowej oraz klasy odporności ogniowej elementów budynków. Wybierając zatem wykonawcę takiego domu należy dokładnie przeanalizować technologię i materiały z jakich będzie budowany dom.

Czy budynek rekreacji indywidualnej (dom letniskowy) na zgłoszenie może być całoroczny?

Teoretycznie nie. Praktycznie tak. Wedle przepisów, zgłoszenie przewiduje budowę domów rekreacji indywidualnej do 70m2, w których nie można się zameldować, ani mieszkać na stałe. Są to obiekty przeznaczone do użytku rekreacyjnego/letniskowego i nie powinno się w nich przebywać dłużej niż 180 dni w roku łącznie. Znaczy to, iż można w nich mieszkać 180 dni ciągiem, bądź rozłożyć te 180 dni na cały rok wedle upodobań.

Nie ogranicza to jednak nas w żaden sposób, aby dom był dobrze docieplony i spełniał swoją funkcję w każdą porę roku. Faktem jest, że obecnie na rynku znakomita większość domów o pow. 35m2 jest jednak słabo ocieplona i rzeczywiście nadaje się do mieszkania jedynie latem. W Modularen zdecydowaliśmy się jednak przełamać ten schemat. Nasze domy spełniają standard warunków technicznych wedle rozporządzenia WT2021 i są obiektami całorocznymi. Znaczy to, iż konstruowane przez nas domy mogą powstać również przy pełnym pozwoleniu na budowę. Nasze domy spełniają wszystkie współczynniki przenikania ciepła (U) dla ścian, stropu, drzwi, oraz stolarki okiennej, oraz posiadają minimalną wysokość 2,5m na parterze która jest narzucana na budynki mieszkalne. Jednym z takich projektów jest nasz dom Wielka Wierzba, do którego posiadamy pełen projekt budowlany przez co budynek może również stanąć przy pełnym pozwoleniu na budowę.

Podsumowując, budynki rekreacji indywidualnej mogą powstać bez projektu budowlanego. Jest to nieporównywalnie prostsza procedura od zgłoszenia budynku mieszkalnego, gdyż do urzędu wystarczy dostarczyć prosty druk zgłoszenia budowy, mapę z wrysowanym budynkiem, oraz kilka poglądowych rysunków przedstawiających projektowaną bryłę. Taką dokumentację jesteśmy w stanie zebrać w przeciągu kilku dni. Po złożeniu dokumentów czekamy 21 dni, aż urząd wyrazi zastrzeżenia. Jeśli po 21 dniach nie mamy żadnych wieści ze starostwa powiatowego to znaczy, że uzyskaliśmy cichą zgodę na budowę i możemy przystąpić do prac.

Czy budynek rekreacji indywidualnej (dom letniskowy) można przekształcić na mieszkalny?

Tak. Warto rozważyć budowę domu jako budynku rekreacji indywidualnej w uproszczonej procedurze, a po zakończeniu budowy zawsze można ubiegać się o przekształcenie budynku na dom mieszkalny. Należy jednak pamiętać, że taki dom letniskowy, który chcemy przekształcić w mieszkalny musi odrazu spełniać wszystkie warunki techniczne, narzucane domom mieszkalnym na rok 2021 (wysokość parteru 2,5m, przepisowe wymiary schodów, odpowiednia izolacja ścian, dachu, okien, drzwi itd.). Przekształcenie domu jest bardzo wygodnym rozwiązaniem, gdyż możemy zająć się formalnościami posiadając już wybudowany dom, bez jakiekolwiek presji czasowej.

Czy budując dom na zgłoszenie potrzebny jest projekt budowlany?

Dom mieszkalny o pow. zabudowy do 70m2 może zostać zbudowy na zgłoszenie (bez pozwolenia na budowę), jednak wymaga on projektu budowlanego. 

Dom letniskowy, formalnie nazywany budynkiem rekreacji indywidualnej o pow. zabudowy do 70m2 może zostać zbudowany na zgłoszenie i nie wymaga projektu budowlanego. Należy jednak pamiętać, iż wciąż jest to budynek w którym będą mieszkać ludzie i który powinien zostać skonstruowany zgodnie ze sztuką budowlaną. Zalecamy, aby stworzyć do niego chociaż podstawowe obliczenia konstrukcyjne i zadbać o swoje bezpieczeństwo.

Jak i gdzie zgłosić budowę domu letniskowego do 70m2?

Zgodnie z przepisami prawa budowlanego obiekty rekreacji indywidualnej do 35m2, możemy zgłosić w wydziale Architektury i Budownictwa w Starostwie Powiatowym. Jest to uproszczona procedura uzyskania zgody na budowę, dzięki której zaoszczędzimy mnóstwo czasu i nerwów. Wymogi w całym procesie nie są zbyt wyśrubowane, a wygląda to następująco:

  1. Zgłoś się po mapę ewidencyjną (1:1000) w wydziale Geodezji i Kartografii w Starostwie Powiatowym (koszt 17 zł). W tym samym urzędzie pobierz także formularz zgłoszenia oraz oświadczenia o własności posiadanej działki. Te dwa ostatnie dokumenty możesz też pobrać na stronie swojego Starostwa Powiatowego.
  2. Poproś swojego wykonawcę domu o rzuty poziome, przekroje pionowe, oraz rzuty elewacji docelowego domu.
  3. Na wcześniej uzyskaną mapę ewidencyjną nanieś rzut domu. Ważne, żeby były zachowane potrzebne wymiary: 4 metry od granic naszej działki dla ścian z oknami oraz drzwiami lub 3 metry dla ścian bez okien oraz drzwi, 6 metrów od drogi gminnej oraz 8 metrów od drogi powiatowej. 1mm będzie odpowiadał 1 metrowi, zgodnie ze skalą (1:1000). 
  4. Wypełnione dokumenty wraz z naniesionym rzutem domu na mapę ewidencyjną złóż w wydziale Architektury i Budownictwa w swoim Starostwie Powiatowym. Pamiętaj, aby zostawić do siebie numer telefonu, co pomoże w uzupełnieniu/poprawieniu dokumentów, gdyby coś się nie zgadzało.
  5. Jeżeli po 21 dniach nie ma żadnego odzewu ze strony Starostwa, znaczy to, iż zostało udzielone “ciche zezwolenie”, które pozwala rozpocząć budowę domu.

Jakie inne obiekty można budować bez pozwolenia na budowę?

  • Wolnostojące budynki gospodarcze parterowe, wliczając garaże, altany oraz przydomowe ganki i oranżerie o powierzchni zabudowy do 35 m2. Na działce nie mogą powstać więcej niż dwa takie obiekty na każde 500 m2 powierzchni działki.
  • Wiaty o pow. do 50m2, które są posadowiona na działce, gdzie znajduje się budynek mieszkalny. Na każde 500 m2 działki może powstać jedna wiata.
  • Przydomowe tarasy naziemne o powierzchni zabudowy do 35m2
  • Przydomowe oczyszczalnie ścieków o wydajności do 7,50 m3 na dobę.
  • Zbiorniki bezodpływowe na nieczystości ciekłe o pojemności do 10m3.
  • Przydomowe baseny i oczka wodne o powierzchni do 50m2.
  • Kanalizacje kablowe.

Źródła: 

Comments are closed.