Dom bez pozwolenia – wszystko co musisz wiedzieć [2024]

Co mówią przepisy i jakie są zasady wznoszenia domów bez pozwolenia na budowę?

Od 2015 r. wedle ustawy o Prawie Budowlanym, obiekty rekreacji indywidualnej o wymiarze do 35m2 liczonych po obwodzie budynku mogą stanąć na działce już przy zgłoszeniu zamiaru budowy. Od 3 stycznia 2022r. ustawa ta jednak została rozszerzona o budowę domów bez pozwolenia do 70m2. Ustawa ta ma jednak różne zastosowanie, zależnie od przeznaczenia budynku.

W tym artykule dowiesz się co wiąże się z aktualnymi przepisami, które obowiązują od 2022 r. 

Szukasz gotowego projektu domu prefabrykowanego bez pozwolenia na budowę? Pobierz darmowy katalog

Pobierz pełną ofertę

Pozostań z nami w kontakcie i pobierz katalog zawierający wszystkie nasze projekty ze szczegółowymi cennikami.
Dom prefabrykowany - Rest House 87:12

Budynek mieszkalny jednorodzinny o pow. zabudowy do 70m2 w programie "Dom bez formalności" - procedura, formalności, wymagania

Wytyczne, które musimy spełnić budując jednorodzinny dom mieszkalny:

  • Przedmiotem zgłoszenia, do którego dołączyć należy projekt budowlany, ma być budynek o powierzchni zabudowy do 70 m², który może posiadać poddasze użytkowe. Budynek może być dwukondygnacyjny, ponieważ zgodnie z definicją zawartą w warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, za kondygnację uważa się także poddasze z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi.
  • Budowa domów mieszkalnych bez pozwolenia na budowę o pow. zabudowy do 70m2 musi być zgodna z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku wymagane jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Do tej pory na wydanie warunków zabudowy czekało się kilka miesięcy, jednak od 2022 r. warunki zabudowy są wydawane w terminie do 21 dni w procedurze.
  • Obszar oddziaływania budynku musi mieścić się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane. 
  • Ustawa nie zwalnia z obowiązku, w zakresie projektowania i budowy ww. budynków, stosowania wymagań techniczno-budowlanych określonych w warunkach technicznych jakim powinny odpowiadać budynki ich usytuowanie, czyli m.in zachowania odpowiednich odległości od granic działki inwestycyjnej gwarantujących ograniczenie obszaru oddziaływania realizowanego budynku do działki, na której zostanie wybudowany.
  • Ustawa przewiduje, iż domy do 70 m² w podstawie budowane w procedurze tzw. zgłoszenia z projektem budowlanym są zwolnione z obowiązku oczekiwania na wydanie decyzji. Projekt składany w procedurze “dom bez formalności” nie jest weryfikowany przez urząd. W efekcie oznacza to, że bezpośrednio po złożeniu projektu w urzędzie, można zgłosić rozpoczęcie robót do nadzoru budowlanego i przystąpić do prac bez oczekiwania na akceptację. Dla porównania, przy pozwoleniu na budowę okres oczekiwania na wydanie decyzji wynosi 65 dni.
  • Budowa domów jednorodzinnych do 70 m² dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych podlega obowiązkowi (art. 41 i 43 Prawa budowlanego):
    • zawiadomienia organów nadzoru budowlanego oraz projektanta sprawującego nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych,
    • geodezyjnego wyznaczenia terenu, a po wybudowaniu – geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej.
  • Wykonanie ww. obowiązków należy do inwestora. Do zgłoszenia budowy domu trzeba dołączyć:
    • projekt zagospodarowania terenu
    • projekt architektoniczno-budowlany wraz z załącznikami
    • oświadczenie o budowie domu dla własnych potrzeb mieszkaniowych
    • oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
    • oświadczenie, że przyjmuje się odpowiedzialność za kierowanie budową w przypadku nieustanowienia kierownika budowy
  • Podsumowując, budowa domu mieszkalnego na zgłoszenie niewiele różni się od budowy na pełne pozwolenie na budowę. Stworzenie projektu budowlanego nas nie ominie, a przy projekcie indywidualnym jest to zadanie na kilka miesięcy pracy, przy którym należy zaangażować wielu projektantów. Koszt indywidualnego projektu budowlanego to najczęściej kwota zaczynająca się od 10 000 zł. Nawet jeśli kupimy gotowy projekt budowlany to adaptacja go do własnych potrzeb, oraz zaprojektowanie zagospodarowania terenu i wszystkie inne wymogi wiążące się z projektem budowlanym to i tak proces, który przy dobrych wiatrach najczęściej zajmuje od 1 do 3 miesięcy. Zakładając nawet zakup gotowego projektu za 1 zł, to i tak musimy go zaadaptować do naszej działki i warunków, które narzuca nam konkretny teren.
  • Co prawda przy zgłoszeniu domu mieszkalnego nie musimy zatrudniać kierownika budowy (koszt 2-4 tys zł) i prowadzić dziennika budowy, jednak brak takiego obowiązku wcale może nam nie wyjść na lepsze. Głównym zadaniem kierownika budowy jest kontrola, czy budowany obiekt spełnia wszystkie przepisy, czy firma budowlana realizuje projekt zgodnie z założeniami i czy wywiązuje się z umowy. Nie znając się na budownictwie, kontrola firmy wykonawczej bywa trudnym zadaniem i nie zawsze wiadomo co jest błędem wykonawczym, a co nie. Od tego jest właśnie kierownik budowy który dba o prowadzenie budowy zgodnie z projektem, oraz o nasze przyszłe bezpieczeństwo. Brak kierownika budowy naturalnie skutkuje z przeniesieniem pełnej odpowiedzialności za błędy w budowie na inwestora, włącznie z konsekwencjami prawnymi.

Budynek rekreacji indywidualnej o pow. zabudowy do 70m2 na zgłoszenie - procedura, formalności, wymagania

Wytyczne, które musimy spełnić wznosząc budynek rekreacji indywidualnej:

  • Budynek rekreacji indywidualnej musi być obiektem parterowym, wolnostojącym o pow. zabudowy nie przekraczającej 70m2. Dom nie może mieć użytkowego poddasza. Może za to mieć otwartą antresolę, dokładnie tak jak to do tej pory wyglądało przy domach 35m2.
  • Dom musi spełniać wymogi miejscowego plan zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku, wymagana jest decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
  • Ilość domków na każde 500 mkw. działki nie może być większa niż jeden.
  • Wysokość pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi nie może być niższa niż 2,2 m;
  • Rozpiętość elementów konstrukcyjnych może mieć maksymalnie 6m, a wysięg wsporników nie większy niż 2m.
  • BRI, potocznie nazywany domkiem letniskowym, jest obiektem do przeznaczenia tymczasowego, a pobyt w nim nie powinien łącznie przekraczać 180 dni w roku.
  • działka nie musi mieć zapewnionej możliwości przyłączenia uzbrojenia działki lub bezpośrednio budynku do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej i ciepłowniczej, jeśli w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie określono takich wymagań oraz nie określa ich plan miejscowy;
  • Budynek nie musi spełniać własnych potrzeb mieszkaniowych. Może być wynajmowany, odsprzedany, jak również możemy zbudować kilka domów, pod warunkiem że będzie to 1 dom na każde 500 mkw. działki.
  • Budynków rekreacji indywidualnej nie obejmują m.in. parametry energetyczne dotyczące przegród zewnętrznych, tj. ścian, dachu czy okien, a także nie obejmują wymagania dotyczące klasy odporności pożarowej oraz klasy odporności ogniowej elementów budynków. Wybierając zatem wykonawcę takiego domu należy dokładnie przeanalizować technologię i materiały z jakich będzie budowany dom. Większość wykonawców na rynku celowo buduje takie domy ze słabszych materiałów, gdyż przepisy tego nie regulują.

Podsumowując, budynki rekreacji indywidualnej mogą powstać bez projektu budowlanego. Jest to nieporównywalnie prostsza procedura od zgłoszenia budynku mieszkalnego, gdyż do urzędu wystarczy dostarczyć prosty druk zgłoszenia budowy, mapę z wrysowanym budynkiem, oraz kilka poglądowych rysunków przedstawiających projektowaną bryłę. Taką dokumentację jesteśmy w stanie zebrać w przeciągu kilku dni. Po złożeniu dokumentów czekamy 21 dni, aż urząd wyrazi zastrzeżenia. Jeśli po 21 dniach nie mamy żadnych wieści ze starostwa powiatowego to znaczy, że uzyskaliśmy milczącą zgodę na budowę i możemy przystąpić do prac.

Czy budynek rekreacji indywidualnej (dom letniskowy) na zgłoszenie może być całoroczny?

Teoretycznie nie. Praktycznie tak. Wedle przepisów, zgłoszenie przewiduje budowę domów rekreacji indywidualnej do 70m2, w których pobyt powinien być okresowy. Nie jest też jasno określone czy w takim domu można się zameldować. Urzędy różnie podchodzą do sprawy meldunku w budynku rekreacji indywidualnej i zdarzają się tak odmowy jak i akceptacje takich wniosków. Budynki rekreacji indywidualnej są obiektami przeznaczonymi do użytku rekreacyjnego/letniskowego i nie powinno się w nich przebywać dłużej niż 180 dni w roku łącznie. Znaczy to, iż można w nich mieszkać 180 dni ciągiem, bądź rozłożyć te 180 dni na cały rok wedle upodobań. Domy te można jak najbardziej również wynajmować.

Nie ogranicza to jednak nas w żaden sposób, aby dom był dobrze docieplony i spełniał swoją funkcję w każdą porę roku. Faktem jest, że obecnie na rynku znakomita większość domów o pow. 35m2 jest jednak słabo ocieplona i rzeczywiście nadaje się do mieszkania jedynie latem. W Modularen przełamujemy jednak ten schemat. Nasze domy spełniają standard warunków technicznych wedle rozporządzenia WT2021 i są obiektami całorocznymi, które mogą powstać również przy pełnym pozwoleniu na budowę. Domy, które budujemy spełniają wszystkie współczynniki przenikania ciepła (U) dla ścian, stropu, drzwi, oraz stolarki okiennej, oraz posiadają minimalną wysokość 2,5m na parterze która jest narzucana na budynki mieszkalne. Jednym z takich projektów jest nasz dom Rest House 66, do którego posiadamy pełen projekt budowlany przez co budynek może również stanąć przy pełnym pozwoleniu na budowę. 

Warto zatem dokładnie analizować technologię budowy i materiały danego wykonawcy, jeśli planujemy przebywać w takim domu również zimą. 

Czy budynek rekreacji indywidualnej (dom letniskowy) można przekształcić na mieszkalny?

Tak. Warto rozważyć budowę domu jako budynku rekreacji indywidualnej w uproszczonej procedurze, a po zakończeniu budowy zawsze można ubiegać się o przekształcenie budynku na dom mieszkalny. Należy jednak pamiętać, że taki dom letniskowy, który chcemy przekształcić w mieszkalny musi odrazu spełniać wszystkie warunki techniczne, narzucane domom mieszkalnym na rok 2021 (wysokość parteru 2,5m, przepisowe wymiary schodów, odpowiednia izolacja ścian, dachu, okien, drzwi itd.). Przekształcenie domu jest bardzo wygodnym rozwiązaniem, gdyż możemy zająć się formalnościami posiadając już wybudowany dom, bez jakiekolwiek presji czasowej.

Czy budując dom bez pozwolenia potrzebny jest projekt budowlany?

Budynek mieszkalny jednorodzinny o pow. zabudowy do 70m2 może zostać zbudowany na zgłoszenie (bez pozwolenia na budowę), jednak wymaga on projektu budowlanego

Budynek rekreacji indywidualnej o pow. zabudowy do 70m2 może zostać zbudowany na zgłoszenie i nie wymaga projektu budowlanego. Należy jednak pamiętać, iż wciąż jest to budynek w którym będą mieszkać ludzie i który powinien zostać skonstruowany zgodnie ze sztuką budowlaną. Zalecamy, aby stworzyć do niego chociaż podstawowe obliczenia konstrukcyjne i zadbać o swoje bezpieczeństwo.

Jak i gdzie zgłosić budowę domu letniskowego do 70m2?

Zgodnie z przepisami prawa budowlanego obiekty rekreacji indywidualnej do 70m2, możemy zgłosić w wydziale Architektury i Budownictwa w Starostwie Powiatowym lub w Urzędzie Miasta. Jest to uproszczona procedura uzyskania zgody na budowę, dzięki której zaoszczędzimy mnóstwo czasu i nerwów. Wymogi w całym procesie nie są zbyt wyśrubowane, a wygląda to następująco:

  • Zgłoś się po mapę ewidencyjną (1:1000) w wydziale Geodezji i Kartografii w Starostwie Powiatowym (koszt ok. 17 zł). W tym samym urzędzie pobierz także formularz zgłoszenia oraz oświadczenia o własności posiadanej działki. Te dwa ostatnie dokumenty możesz też pobrać na stronie swojego Starostwa Powiatowego.
  • Poproś swojego wykonawcę domu o rzuty poziome, przekroje pionowe, oraz rzuty elewacji docelowego domu.
  • Na wcześniej uzyskaną mapę ewidencyjną nanieś rzut domu z zachowaniem przepisowych odległości od granic działki oraz sąsiedztwa. Pomimo, że zamiar zgłoszenia jest procedurą uproszczoną to musisz pamiętać, że dalej obowiązują Cię przepisy prawa budowlanego. Dlatego w mocy pozostają odległości, które należy zachować od granicy działki. Odległości te najlepiej skonsultować z architektem, ponieważ są one różne zależnie od materiału zastosowanego na elewacji, różne dla ścian z oknami, a jeszcze inne odległości należy zachować przy odsuwaniu się od różnych typów dróg.
  • Wypełnione dokumenty, wraz z rysunkami elewacji domu, oraz z naniesionym rzutem domu na mapę ewidencyjną złóż w wydziale Architektury i Budownictwa w swoim Starostwie Powiatowym lub Urzędzie Miasta. Pamiętaj, aby zostawić do siebie numer telefonu, co pomoże w uzupełnieniu/poprawieniu dokumentów, gdyby coś się nie zgadzało.
  • Jeżeli po 21 dniach nie ma żadnego odzewu ze strony Starostwa, znaczy to, iż została udzielona “milcząca zgoda”, które pozwala rozpocząć budowę domu.

Jakie inne obiekty można budować bez pozwolenia na budowę?

  • Wolnostojące budynki gospodarcze parterowe, wliczając garaże, altany oraz przydomowe ganki i oranżerie o powierzchni zabudowy do 35 m2. Na działce nie mogą powstać więcej niż dwa takie obiekty na każde 500 m2 powierzchni działki.
  • Wiaty o pow. do 50m2, które są posadowiona na działce, gdzie znajduje się budynek mieszkalny. Na każde 500 m2 działki może powstać jedna wiata.
  • Przydomowe tarasy naziemne o powierzchni zabudowy do 35m2
  • Przydomowe oczyszczalnie ścieków o wydajności do 7,50 m3 na dobę.
  • Zbiorniki bezodpływowe na nieczystości ciekłe o pojemności do 10m3.
  • Przydomowe baseny i oczka wodne o powierzchni do 50m2.
  • Kanalizacje kablowe.

Źródła: 

Skontaktuj się z nami

Chcesz uzyskać bardziej szczegółową ofertę? Opisz co Cię interesuje, a my wrócimy z rozwiązaniem dostosowanym do Twoich potrzeb.

E-MAIL

info@modularen.com

TELEFON

+ 48 515 092 771
+ 48 883 657 131

Adres

Modularen Sp. z o.o. ul. Puławska 228/1 02-670 Warszawa

Shopping Basket

Ta strona korzysta z ciasteczek aby świadczyć usługi na najwyższym poziomie. Dalsze korzystanie ze strony oznacza, że zgadzasz się na ich użycie.