Działka budowlana – Jak kupić i nie stracić pieniędzy? [2024]

Budowa domu to ogromne wyzwanie, które stawiamy przed sobą najczęściej jedynie raz w życiu, a jednocześnie bez wcześniejszego bagażu doświadczeń. Podejmując się tak odpowiedzialnego zadania należy uzbroić się w wiedzę. Tylko ona będzie skuteczną ochroną przed złymi decyzjami, a w efekcie przed utratą pieniędzy ulokowanych w grunt na którym niewiele da się zbudować. 

Jedno z pierwszych pytań, na które szukać będziemy odpowiedzi, dotyczy działki, a dokładniej tego, jakie powinna mieć cechy. Poniżej przedstawiamy zagadnienia, które należy sprawdzić przed jej zakupem.

Czy działka jest objęta MPZP lub czy ma wydane WZ?

Pierwszym krokiem, który należy wykonać przed zakupem działki, jest sprawdzenie wytycznych, obowiązujących na danym terenie. Jeśli działka objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP), trzeba udać się do urzędu i sprawdzić, jakie jego postanowienia są obowiązujące dla naszej działki.

W MPZP znaleźć można takie informacje, jak przeznaczenie działki, minimalną powierzchnię działki dla posadowienia budynku, czy jaką powierzchnię można przeznaczyć pod budowę, a jaka musi stanowić teren zielony. MPZP ma wpływ nie tylko na kubaturę domu, ale także na jego wygląd. Bardzo często znajdują się w nim wytyczne dotyczące kształtu (kąta nachylenia) dachu, koloru dachówek, wysokości budynku, a nawet sposoby ogrodzenia działki.

Jeśli dla danego terenu nie został jeszcze uchwalony MPZP, należy sprawdzić zapisy studium uwarunkowań i zagospodarowania przestrzennego a także – możliwie jeszcze przed zakupem – złożyć wniosek o wydanie warunków zabudowy (WZ). To jaki budynek można zbudować na danym terenie określa właśnie MPZP lub WZ. Bez posiadania jednego z tych dokumentów nic nie zbudujemy.

Jeśli działka jest objęta MPZP, lub zostały dla niej wydane warunki zabudowy, dopiero możemy podejść do ubiegania się o pozwolenie na budowę, lub zgłoszenie. Dokładnie tak – budowa budynków na zgłoszenie (bez pozwolenia na budowę) również rozpatrywana jest na podstawie MPZP lub WZ. Nawet przy najprostszej formie zgłoszenia budynku rekreacji indywidualnej potrzebujesz jednego ze wspomnianych dokumentów, na bazie którego urząd rozpatrzy czy planowany budynek wpisuje się w wytyczne dla danego terenu.

Szczególną uwagę zwrócić należy na przeznaczenie danego terenu, które określone jest w MPZP lub w warunkach zabudowy. Jeśli działka dopuszcza zabudowę mieszkalną jednorodzinną, to nie jest równoznaczne z możliwością wznoszenia budynków rekreacji indywidualnej. Przy zabudowie mieszkalnej należy ubiegać się o budowę w trybie pełnego pozwolenia na budowę, lub zgłoszenia domu mieszkalnego – co również wymaga takiej samej ilości dokumentacji jak przy pozwoleniu na budowę, tylko nie ma wymogu zatrudniania kierownika budowy. Podsumowując, aby skorzystać z najszybszej i najmniej skomplikowanej procedury wznoszenia budynków rekreacji indywidualnej, formalnie musi być dopuszczona zabudowa rekreacyjna / letniskowa. Adekwatnie do budowy domu mieszkalnego, wymagane jest dopuszczenie wznoszenia budynków mieszkalnych jednorodzinnych.

Czy istnieje droga dojazdowa i jaki jest jej status prawny?

Rzadko dochodzi do sytuacji w której kupujemy działkę, bez jej wcześniejszych oględzin. A skoro do niej dotarliśmy, to naturalnie przyjmujemy za pewnik, że formalnie działka musi mieć również dostęp do drogi. Tymczasem może się okazać, że droga nie jest umocowana prawnie. Jeśli jest to droga prowadząca przez działkę sąsiada, to ma on prawo zażądać opłaty za przejazdy, lub co gorsze zabroni jej użytkowania.

Zgodnie z prawem budowlanym każda działka powinna mieć drogę dojazdową. W sytuacji, gdy drogi na mapie nie ma, urząd nie wyda pozwolenia na budowę. Oczywiście – można korzystać z przejazdu przez działkę sąsiada, konieczne jest jednak ustanowienie służebności drogowej, lub tak zwanej drogi koniecznej.

Najlepsza sytuacja to taka, kiedy działka posiada dostęp do drogi gminnej. W takiej sytuacji to gmina odpowiada za utrzymanie drogi, jej utwardzanie, odśnieżanie, oświetlenie i ogólne dbanie o jej dobrostan.

Jeśli działka nie ma własnej drogi dojazdowej, trzeba będzie rozważyć jedną z możliwości: postarać się o ustanowienie służebności przejazdu, kupić na współwłasność wydzieloną drogę dojazdową, lub kupić działkę sąsiednią, która posiada dostęp do drogi publicznej.

Służebność gruntowa ustanawiana jest w oparciu o art. 285 §1 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości w ten sposób, że właściciel jednej nieruchomości (władnącej) może korzystać w określonym zakresie z drugiej nieruchomości (obciążonej). Służebność gruntowa (w odróżnieniu od służebności osobistej) jest związana z własnością, a nie właścicielem i przysługuje każdemu kolejnemu właścicielowi danej nieruchomości.

Taką służebność przejazdu można ustanowić na podstawie umowy notarialnej pomiędzy obiema stronami i wpisania jej do ksiąg wieczystych lub na podstawie orzeczenia sądowego (tzw. droga konieczna). Droga konieczna może być obciążona opłatą dla właściciela nieruchomości, przez którą przebiega. Nierzadko się jednak zdarza, że uzyskanie dostępu do służebności przejazdu przez działkę sąsiednią jest niemożliwe, ze względu na brak zgody właściciela. Warto zatem w takiej sytuacji porozmawiać z sąsiadem jeszcze przed zakupem działki, oraz podpisać z nim notarialnie adekwatne dokumenty. 

Czy są media i jakie są warunki przyłączeniowe?

Najbardziej atrakcyjna jest działka uzbrojona (czyli posiadająca przyłącza mediów), jednak wtedy jest też odpowiednio droższa. Kupując działkę nieuzbrojoną, koniecznie należy sprawdzić, jak daleko od jej granic znajduje się sieć wodociągowa, kanalizacyjna, energetyczna i gazowa (jeśli rozważamy budowę instalacji opartej o to paliwo). Informację na temat dostępności mediów uzyskać można w urzędzie miasta (jeśli jest na prawach powiatu) lub w starostwie powiatowym. Oczywiście warto również wykonać telefon do zakładów zarządzających sieciami. Tam otrzymamy najbardziej wiarygodne informacje na temat kosztów i warunków przyłączenia do mediów.

W przypadku braku dostępu do sieci kanalizacyjnej, sytuacja jest najmniej skomplikowana. Inwestorzy często sami rezygnują z podłączenia do kanalizacji sanitarnej, np. ze względu na zbyt dużą odległość sieci od granic działki. Alternatywą jest budowa szamba lub przydomowej oczyszczalni ścieków.

Podłączenie do sieci wodociągowej jest już nieco bardziej skomplikowanym procesem, ale najczęściej odbywa się stosunkowo sprawnie (3-6 miesięcy od rozpoczęcia formalności). Zależne jest to jednak od odległości działki do sieci wodociągowej. Najkorzystniej jest mieć wodociąg w drodze przy działce. Wtedy wykonujemy jedynie wcinkę do wodociągu i prowadzimy wodę na naszą działkę. Na działce montujemy studzienkę wodomierzową, gdzie montujemy zawór, oraz licznik. W takiej sytuacji koszt usługi wraz z materiałem powinien zamknąć się w kwocie 4000 – 6000 zł. Sytuacja komplikuje się, gdy do wodociągu dzieli nas dalsza odległość i należy budować przyłącze wodociągowe, aby doprowadzić wodę do działki. Cena za 1mb prowadzenia przyłącza to koszt rzędu 200 – 400 zł / mb.

Tym bardziej nie powinniśmy bagatelizować problemu braku prądu na działce. Na niego czeka się najdłużej. Nawet sąsiadowanie z działką, która jest już zaopatrzona w przyłącza energetyczne nie daje nam gwarancji na szybkie podłączenie się do sieci. Okres oczekiwania na podłączenie do sieci energetycznej potrafi trwać bardzo długo i rzadko odbywa się w czasie krótszym niż 6 miesięcy. Zakłady energetyczne standardowo wpisują w umowę termin realizacji przyłącza prądowego w terminie 18 miesięcy. Bardzo często termin ten jest i tak przekraczany. W bardziej naglących sytuacjach warto rozważyć ubieganie się o prąd budowlany. Zakład energetyczny o wiele szybciej realizuje takie zlecenia (1-3 miesiące). Prąd ten jest jednak zdecydowanie droższy od docelowego.

Czy w sąsiedztwie znajdują się obiekty, które wpłyną na konieczność zachowania określonych odległości?

Posiadając działkę, rzadko możemy swobodnie decydować o wielkości budynku i jego posadowieniu w jej obrębie. Tu znowu należy wziąć pod uwagę szereg czynników.

Pierwszy z nich wynika bezpośrednio z ministerialnego rozporządzenia dotyczącego warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. To pakiet przepisów regulujących projektowanie, wznoszenie, przebudowy i remonty budynków.

Obecnie przepisy mówią, że budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż: 4 m – gdy jest zwrócony w stronę tej granicy ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi; 3 m – gdy ściana nie ma otworów okiennych ani drzwiowych.

Od tego przepisu są wyjątki, które pozwalają na postawienie budynku w odległości nie mniejszej niż 1,5 m od granicy działki, lub nawet na granicy działki.. Może to wynikać z zasad zawartych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w warunkach zabudowy. Takie odstępstwo możliwe jest także wtedy, gdy działka budowlana w zabudowie jednorodzinnej ma szerokość mniejszą niż 16 m.

Konieczność zachowania określonych odległości wynika także z przepisów p.poż. i jest zależna od technologii wykonania budynku. W przypadku 2 budynków ze ścianami NRO (nierozprzestrzeniającymi ognia – czyli np. z elewacją tynkowaną) położonymi na sąsiednich działkach, odległość pomiędzy nimi nie powinna być mniejsza niż 8 m, gdy oba zwrócone są do granicy ścianami z oknami. W sytuacji gdy w obu takich budynkach od strony granicy są ściany bez okien należy zachować odległość min. 6 m. Jeśli jednak nasz dom i dom na sąsiedniej działce jest budynkiem klasyfikowanym jako RO (rozprzestrzeniającym ogień – np. z elewacją drewnianą), odległość pomiędzy nimi nie może być mniejsza niż 16 m, bez względu na to, czy w ścianach zwróconych ku granicy są okna, bądź nie. W sytuacji, gdy jeden z domów jest klasyfikowany jako RO, a drugi jako NRO, odległość pomiędzy nimi nie może być mniejsza niż 12 m, bez względu na to, czy w ścianach zwróconych ku granicy są okna.

Określoną odległość należy także zachować od lasu. Budynki jednorodzinne do 3 kondygnacji naziemnych, budynki gospodarcze i garaże wolnostojące do 2 stanowisk można usytuować w odległości 4 m od granicy lasu (jego konturu) – gdy znajduje się ona na sąsiedniej działce, albo w dowolnej odległości od granicy lasu (konturu) – kiedy leży ona na działce, na której będzie realizowana inwestycja. Dodatkowo w budynku nie może być pomieszczeń zagrożonych wybuchem, a sam dom musi posiadać szereg zabezpieczeń p.poż. W innym przypadku, najmniejsza dopuszczalna odległość domu od granicy lasu to 12 m.

Czy działka nie leży na terenie chronionym?

Informacje na ten temat powinny się znaleźć w MPZP lub w studium uwarunkowań. To bardzo istotne, bowiem w większości przypadków na terenach chronionych nie można budować lub budowa obarczona jest szeregiem ograniczeń, które jednak – dla miłośników przyrody – mogą być przeszkodą wartą pokonania.

Co do zasady na terenach parków narodowych i rezerwatów nie można budować domów. Taka możliwość może się jednak pojawić w przypadku działek położonych jednocześnie na terenie parku narodowego i w obszarze chronionego krajobrazu, ale takie sytuacje występują stosunkowo rzadko.

Teoretycznie budować można w otulinach, czyli wyznaczonych strefach ochronnych położonych przy granicy z parkami lub rezerwatami. W praktyce jednak wymogi stawiane takim budowom są bardziej rygorystyczne, a często wręcz niemożliwe do spełnienia.

O ile na terenie parku krajobrazowego nie jest możliwe postawienie domów szeregowych czy zabudowy wielorodzinnej, o tyle zwykle można w takich miejscach wybudować dom jednorodzinny wolnostojący lub budynek rekreacyjny. Ograniczenia, jakie nałożone są na taką budowę, znajdują się najczęściej w uchwałach sejmików województwa. Należy także przejrzeć plany ochrony danego parku krajobrazowego, które mogą wpływać zarówno na wybór lokalizacji, jak i architekturę budynku. Wybierając działkę na terenie takiego parku trzeba się liczyć także z tym, że bez wiedzy jego władz nie będą możliwe ani nasadzenia, ani wycięcie drzew. Nawet terminy koszenia traw będą podlegać wytycznym. 

Kolejna lokalizacja o specjalnym charakterze, to działka na obszarze chronionego krajobrazu. Szczegóły dotyczące wymogów, jakie są na niej ustanowione, również znajdują się w uchwale sejmiku województwa.

Z ograniczeniami spotkamy się także na terenach Natura 2000. Zasady obowiązujące inwestycje budowlane zawarte są w planach ochrony, ustanawianych w rozporządzeniu ministra środowiska. Znajdują się tam m.in. zasady zagospodarowania przestrzennego, w tym terenów lokalizacji zabudowy możliwej bez szkody dla obszaru Natura 2000, infrastruktury technicznej i komunikacyjnej, obszarów, które powinny być zalesione, oraz obszarów wyłączonych z zalesiania; gospodarowania wodami czy działań ochronnych dla utrzymania lub odtworzenia właściwego stanu ochrony przedmiotów ochrony obszaru Natura 2000. Najczęściej przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, konieczne będzie przygotowanie oceny oddziaływania inwestycji na środowisko.

Nie tylko przyroda, ale też historia mogą wpływać na ograniczenia w zabudowie. Dotyczy to zwłaszcza działek położonych w strefie ochrony konserwatorskiej lub archeologicznej. Takie strefy ustanawiane są wtedy, gdy w pobliżu działki został odnaleziony zabytek lub gdy inny zabytek wpisany jest do rejestru. W obu przypadkach trzeba liczyć się z dodatkowym nadzorem nad inwestycją, dłuższym jej trwaniem i wyższymi kosztami.

W przypadku działek posiadających linię brzegową, zwykle budynek musi być posadowiony w odległości oddalonej o conajmniej 100 m od wody.

Czy grunt na działce nadaje się do budowy domu?

Bardzo duże znaczenie dla przyszłej budowy mają warunki wodno-gruntowe działki. Niektóre rodzaje gruntów wymagają dostosowania sposobu fundamentowania do ich specyfiki (co zwykle wiąże się z ceną tego rodzaju prac), są i takie, które zupełnie nie nadają się do budowy.

Najlepiej stawiać dom na gruntach niespoistych (a zatem m.in. piaskach czy pospółce). Ich walorem jest mała ściśliwość i duża przepuszczalność wody. Takie grunty lekko osiadają pod fundamentami w trakcie budowy domu – później natomiast osiadanie ustaje. Inaczej jest w przypadku gruntów spoistych i słabo przepuszczalnych, do których należą gliny, piaski gliniaste i gliny piaszczyste. Decydując się na działkę z takim gruntem, trzeba liczyć się z tym, że łatwo się zawilgacają, są to grunty wysadzinowe, a sam budynek osiada na nich nawet kilka lat i do tego nierównomiernie.

Możemy jednak trafić gorzej. Np. na grunty organiczne, takie jak torfy i namuły, które dość mocno się odkształcają, a co za tym idzie, „poruszają” budynkiem, co w efekcie może prowadzić do jego pękania. Trzeba także wziąć pod uwagę, że woda w takich gruntach jest kwaśna, a to z kolei nie jest korzystne środowisko dla materiałów budowlanych. Podobnie duży problem dla takich inwestycji niosą ze sobą grunty nasypowe, jeśli nie zostaną odpowiednio zagęszczone.

Warunki gruntowe wiążą się z także inną cechą – poziomem wód gruntowych. Jeśli jest wysoki, zalecana jest rezygnacja z posiadania piwnicy. Problematyczne może się okazać także wykonanie fundamentów poniżej poziomu wody. Trzeba się liczyć z tym, że trzeba będzie zabezpieczyć wykopy przed zalaniem, a także – co generuje dodatkowe koszty – wykonać ciężką izolację przeciwwodną.

Sprawdzając poziom wód gruntowych warto oprzeć swoją wiedzę o badania geotechniczne. Zdarza się bowiem, że woda gruntowa podnosi się tylko w niektórych miesiącach w roku. Najczęściej rozwiązaniem na działki z wysoką wodą gruntową jest płyta fundamentowa, która nie wymaga głębokich wykopów, a przez to jest wykonywana nad poziomem wód gruntowych.

Podsumowując, z pewnością należy być bardzo czujnym przy zakupie działek na gruntach słabonośnych, na terenach podmokłych, w pobliżu starorzeczy, na obszarach sąsiadujących z cegielniami oraz na zboczach. W przypadku znalezienia wymarzonej działki, której warunki glebowe są wątpliwe, warto jeszcze przed jej zakupem zlecić badanie geotechniczne gruntu. Badania gruntu są obowiązkowe przy ubieganiu się o pozwolenie na budowę, dlatego kosztu ich wykonania i tak nie unikniemy na dalszym etapie. Jeśli jednak ich wynik wskaże, że budowa na danym terenie będzie bardzo kosztowna, to być może warto zrezygnować z zakupu, a koszt takich badań okaże się być naszą najlepszą inwestycją.

Jak wykonać pełną analizę techniczną?

Jak widać, spraw do analizy podczas zakupu działki nie brakuje. Zakładając zakup działki z zamiarem budowy domu warto przede wszystkim wstępnie wybrać projekt domu, który będziemy chcieli zbudować. Znając gabaryty budynku, kąt nachylenia dachu, ilość kondygnacji, czy rodzaj pokrycia elewacji będziemy mogli o wiele dokładniej określić, czy potencjalna działka spełni założenia budowlane.

Jeśli chcesz, abyśmy wykonali analizę formalną Twojej działki, napisz do nas. Nasz zespół architektów przeanalizuje MPZP / WZ pod kątem budowy konkretnego projektu domu na danej działce, sprawdzi status prawny drogi, jak również zweryfikuje czy zachowanie odległości od sąsiednich zabudowań pozwoli na budowę docelowego domu. Koszt analizy wyceniany jest indywidualnie – info@modularen.com

Zachęcamy także do sprawdzenia naszej oferty działek!

Przeanalizuj swoją działkę

Chcesz mieć pewność, że na działce, którą posiadasz da się wybudować Twój wymarzony dom? Prześlij nam stosowne dokumenty, a my wrócimy z kompleksową analizą możliwości budowy domu na Twoim terenie.

E-MAIL

info@modularen.com

TELEFON

+ 48 536 838 863
+ 48 515 092 771

Adres

Modularen Sp. z o.o. ul. Puławska 228/1 02-670 Warszawa

Załącz niezbędną dokumentację do wykonania analizy Twojej działki. Materiały możesz także przesłać na nasz adres mailowy - info@modularen.com

Do wykonania analizy będziemy potrzebowali jednego z dwóch dokumentów poniżej:
- Miejscowy Plan Zagospodarowania Terenu (MPZP) wraz z załącznikiem mapowym
- Indywidualnie wydane Warunki Zabudowy (WZ)
Shopping Basket

Ta strona korzysta z ciasteczek aby świadczyć usługi na najwyższym poziomie. Dalsze korzystanie ze strony oznacza, że zgadzasz się na ich użycie.