Der Bau eines Hauses ist eine enorme Herausforderung, die wir uns in der Regel nur einmal im Leben stellen – und das meist ohne jegliche Vorerfahrung. Wer sich einer so verantwortungsvollen Aufgabe annimmt, sollte sich mit fundiertem Wissen wappnen. Nur dieses Wissen bietet einen wirksamen Schutz vor Fehlentscheidungen – und in der Folge vor dem Verlust von Geld, das in ein Grundstück investiert wurde, auf dem sich kaum etwas errichten lässt.
Eine der ersten Fragen, die wir uns stellen werden, betrifft das Grundstück – genauer gesagt: Welche Merkmale sollte es aufweisen? Im Folgenden stellen wir die Aspekte vor, die vor dem Kauf überprüft werden sollten.
Ist das Grundstück vom Bebauungsplan (MPZP) erfasst oder liegt eine Baugenehmigung (WZ) vor?
Der erste Schritt, den man vor dem Kauf eines Grundstücks unternehmen sollte, ist die Überprüfung der auf dem betreffenden Gebiet geltenden Vorgaben. Wenn das Grundstück vom örtlichen Bebauungsplan (MPZP – Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego) erfasst ist, sollte man sich an die zuständige Behörde wenden und prüfen, welche Bestimmungen für das eigene Grundstück gelten.
Im MPZP finden sich unter anderem Informationen zur Zweckbestimmung des Grundstücks, zur Mindestfläche, die für die Errichtung eines Gebäudes erforderlich ist, sowie dazu, wie viel Fläche für die Bebauung und wie viel als Grünfläche vorgesehen ist. Der MPZP hat nicht nur Einfluss auf das Bauvolumen des Hauses, sondern auch auf dessen äußeres Erscheinungsbild. Häufig finden sich darin auch Vorgaben zur Form (Dachneigung), Farbe der Dachziegel, Höhe des Gebäudes oder auch zur Art der Einfriedung des Grundstücks.
Falls für das betreffende Gebiet noch kein MPZP verabschiedet wurde, sollte man das sogenannte Raumordnungskonzept (Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego) prüfen und – möglichst noch vor dem Kauf – einen Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung (WZ – Warunki Zabudowy) stellen. Welches Gebäude auf einem bestimmten Grundstück errichtet werden darf, wird nämlich entweder im MPZP oder in den WZ geregelt. Ohne eines dieser beiden Dokumente kann keine Bebauung erfolgen.
Wenn das Grundstück vom MPZP erfasst ist oder wenn dafür bereits eine Baugenehmigung (WZ) erteilt wurde, kann man sich um eine Baugenehmigung oder eine Bauanzeige bemühen. Genau – auch bei Bauvorhaben auf Grundlage einer Bauanzeige (ohne formelle Baugenehmigung) wird das Vorhaben anhand des MPZP oder der WZ bewertet. Selbst bei der einfachsten Form der Bauanzeige für ein individuelles Erholungsgebäude wird eines der genannten Dokumente benötigt – auf dessen Grundlage die Behörde prüft, ob das geplante Gebäude mit den Vorgaben für das betreffende Gebiet übereinstimmt.
Besonders zu beachten ist der im MPZP oder in den WZ festgelegte Nutzungszweck des Grundstücks. Wenn auf dem Grundstück der Bau von Einfamilienhäusern zulässig ist, bedeutet das nicht automatisch, dass auch individuelle Erholungsgebäude errichtet werden dürfen. Bei Wohnbebauung ist entweder eine vollständige Baugenehmigung oder eine Bauanzeige für ein Wohnhaus erforderlich – dies verlangt den gleichen Umfang an Dokumentation wie eine Baugenehmigung, nur entfällt die Pflicht zur Beauftragung eines Bauleiters. Zusammenfassend gilt: Um das schnellste und unkomplizierteste Verfahren zur Errichtung individueller Erholungsgebäude nutzen zu können, muss die Freizeit- bzw. Erholungsbebauung formell zulässig sein. Analog dazu ist für den Bau eines Wohnhauses erforderlich, dass die Errichtung von Einfamilienhäusern zulässig ist.
Gibt es eine Zufahrtsstraße und welchen rechtlichen Status hat sie?
Es kommt nur selten vor, dass man ein Grundstück kauft, ohne es vorher besichtigt zu haben. Und sobald man es erreicht hat, geht man natürlich davon aus, dass das Grundstück formal auch rechtlich an eine Straße angebunden sein muss. Tatsächlich kann sich jedoch herausstellen, dass diese Straße rechtlich nicht gesichert ist. Befindet sie sich über das Grundstück eines Nachbarn, hat dieser das Recht, Gebühren für die Nutzung zu verlangen oder schlimmstenfalls die Nutzung zu verbieten.
Gemäß Baugesetz (prawo budowlane) muss jedes Grundstück über eine Zufahrtsmöglichkeit verfügen. Wenn auf dem Katasterplan keine Straße verzeichnet ist, wird die Baugenehmigung nicht erteilt. Selbstverständlich kann man über ein Nachbargrundstück fahren, allerdings muss dazu eine Dienstbarkeit bestellt werden – entweder eine Wege-Dienstbarkeit oder die sogenannte „droga konieczna“ (rechtlich gesicherter Zuweg).
Am besten ist die Situation, wenn das Grundstück an eine kommunale (gmina) Straße angrenzt. In einem solchen Fall ist die Kommune für Unterhalt, Befestigung, Schneeräumung, Beleuchtung und Pflege der Straße verantwortlich.
Falls das Grundstück keine eigene Zufahrt hat, muss man eine dieser Möglichkeiten in Betracht ziehen:
- Die Bestellung einer Fahrdienstbarkeit (służebność przejazdu)
- Den gemeinsamen Kauf einer separaten Zufahrtsstraße
- Den Erwerb eines Nachbargrundstücks, das Zugang zur öffentlichen Straße bietet
Die Fahrdienstbarkeit wird gemäß Art. 285 § 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (kodeks cywilny) bestellt, wonach ein Grundstück zugunsten eines anderen belastet werden kann, sodass der Eigentümer (der Nutzniesser) bestimmte Rechte am belasteten Grundstück erwirbt. Im Unterschied zur persönlichen Dienstbarkeit ist diese an das Grundstück gebunden und gilt für alle zukünftigen Eigentümer.
Eine solche Dienstbarkeit kann entweder durch notarielle Vereinbarung mit Eintragung ins Grundbuch oder durch gerichtliche Entscheidung (sog. „droga konieczna“) begründet werden. Letztere kann mit einer Nutzungsgebühr für den Berechtigten verbunden sein. Häufig ist es jedoch schwierig, die Zustimmung des Nachbarn zu erhalten. Daher empfiehlt sich, bereits vor Grundstückskauf mit dem Nachbarn zu sprechen und eine notarielle Vereinbarung vorzubereiten.
Sind Medien vorhanden und wie sehen die Anschlussbedingungen aus?
Am attraktivsten ist ein erschlossenes Grundstück (also mit Medienanschlüssen), das jedoch auch entsprechend teurer ist. Beim Kauf eines unerschlossenen Grundstücks sollte man unbedingt prüfen, wie weit entfernt die Wasser-, Abwasser-, Strom- und Gasleitungen (bei gasbetriebener Installation) verlaufen. Informationen hierzu erhält man im Rathaus (oder bei der Landratsbehörde) und idealerweise auch direkt bei den Versorgungsunternehmen, um genaue Angaben zu Kosten und Anschlussbedingungen zu bekommen.
- Abwasser: Mangelt es an einem Kanalanschluss, verzichten Investoren häufig auf einen Anschluss und wählen eine eigene Sickergrube oder Kläranlage.
- Wasseranschluss: Etwas komplizierter, aber meist in 3–6 Monaten machbar (abhängig von der Entfernung zur Leitung). Bei direkter Lage an der Straße wird nur eine Wasserentnahmeleitung gelegt, mit einem Bodenmaßstab und Zähler auf dem Grundstück. Die Kosten liegen bei ca. 4 000–6 000 PLN. Bei weiter entfernten Leitungen kann der Anschluss 200–400 PLN pro Meter kosten.
Strom: Hier wartet man am längsten. Selbst bei Nachbarschaft mit bereits bestehendem Anschluss kann der eigene meist erst nach mindestens 6 Monaten realisiert werden. Die Energieversorger geben in Verträgen meist 18 Monate an – Verzögerungen sind häufig. In dringenden Fällen kann man Bau-strom beantragen, der in 1–3 Monaten bereitgestellt wird, jedoch deutlich teurer ist.
Gibt es im Umfeld Objekte, die bestimmte Abstände erfordern?
Mit dem Grundstück erwirbt man selten vollständige Freiheit bezüglich Gebäudegröße und Lage – es gelten diverse Vorschriften:
- Gemäß der technischen Bauvorschriften (warunki techniczne) muss ein Gebäude mindestens:
- 4 m Abstand zur Nachbargrenze haben, wenn die Fassade Fenster oder Türen aufweist;
- 3 m, wenn keine Öffnungen vorhanden sind.
Ausnahmen erlauben Abstände ab 1,5 m oder direkt an der Grenze, wenn der lokale Bebauungsplan oder die WZ dies gestattet, oder wenn das Grundstück schmaler als 16 m ist.
- Feuerwehrrechtlich gelten weitere Mindestabstände:
- Zwei Gebäude mit feuerhemmender Fassade (NRO): mindestens 8 m Abstand bei fensterseitiger Ausrichtung; sonst 6 m.
- Mindestens 16 m Abstand, wenn eines der Gebäude als feuerverbreitend (RO) gilt (z. B. Holzfassade).
- Wenn eines als RO und das andere als NRO klassifiziert ist: mind. 12 m.
Zum Wald: Einfamilienhäuser bis 3 Stockwerke, Wirtschaftsgebäude und Garagen bis zwei Stellplätze dürfen 4 m von der Waldgrenze entfernt gebaut werden – wenn sich der Wald auf dem Nachbargrundstück befindet. Liegt der Wald auf dem eigenen Grundstück, ist beliebiger Abstand erlaubt. Räume mit Explosionsgefahr oder fehlende Brandschutzmaßnahmen erfordern 12 m Abstand.
Liegt das Grundstück in einem Schutzgebiet?
Dies findet man im MPZP oder im Raumordnungsgutachten. Auf Schutzgebieten ist in der Regel keine Bebauung zulässig oder sie unterliegt erheblichen Einschränkungen.
- Nationalparks und Reservate: Wohnhäuser sind dort grundsätzlich verboten. Eventuell zugelassene Gebäude erfordern Ausnahmegenehmigungen.
- Parkrandzonen (otulina): Theoretisch bebaubar, aber meist mit sehr strengen Auflagen – oft kaum erfüllbar.
- Landschaftsschutzgebiete: Häufig sind freistehende Einfamilienhäuser oder Freizeitobjekte mit Auflagen möglich; Details regelt die jeweilige Regionalversammlung. Pflege, Baumpflege und Mähzeiten unterliegen der Parkbehörde.
- Natura‑2000-Gebiete: Bauvorhaben müssen Umweltverträglichkeitsprüfungen durchlaufen, die Nutzung und Infrastrukturpräsenzen stark regulieren.
- Denkmal- und archäologische Zonen: Sind in der Regel mit erhöhter Bauaufsicht, längeren Genehmigungszeiten und höheren Kosten verbunden.
Uferzonen: Bei Grundstücken an Gewässern muss das Gebäude in der Regel mindestens 100 m von der Wasserlinie entfernt sein.
Ist der Grundstücksuntergrund für den Hausbau geeignet?
Die Boden- und Wasserverhältnisse sind entscheidend. Manche Böden erfordern spezielle Fundamente – und verteuern das Bauvorhaben – andere sind völlig ungeeignet.
- Nicht bindige Böden (Sand, Schotter): Besonders günstig – geringe Setzung, hohe Wasserableitung, in der Regel baubar.
- Bindige Böden (Tone, tonige Sande): Neigen zu Durchfeuchtung, Setzungen und Ungleichmäßigkeiten über mehrere Jahre.
- Organische Böden (Torf, Schlämme): Setzen sich stark und können Risse im Gebäude verursachen; saurer pH-Wert schadet Baumaterialien. Aufgeschüttete Böden müssen verdichtet werden.
- Hochwasser: Kann Kellerbau erschweren und Abdichtungen erfordern; oft verzichtet man auf Keller.
- Grundwasser: Bei hohem Grundwasserspiegel verzichtet man meist auf einen Keller; Platte auf Boden ist bevorzugte Lösung.
Empfehlung: Vor dem Kauf ein geotechnisches Gutachten einholen – es ist auch Voraussetzung für den Bauantrag. Liegt der Bauaufwand auf dem Grundstück zu hoch, kann der Gutachtenpreis die beste Investition sein.
Wie führt man eine komplette technische Analyse durch?
Es zeigt sich: beim Grundstückskauf müssen viele Faktoren berücksichtigt werden. Empfehlenswert ist, zunächst ein Hausprojekt auszuwählen, das gebaut werden soll. Kennt man Größe, Dachneigung, Anzahl der Geschosse und Fassadenart, lässt sich besser prüfen, ob das Grundstück baurechtlich passt.
Wenn Sie möchten, übernehmen wir gern die formale Analyse für Ihr Grundstück: Wir prüfen MPZP/WZ‑Vorgaben für den Bau Ihres Wunschprojekts, klären den Straßenstatus und gewähren Einblick in Abstandsregelungen gegenüber Nachbarbebauung. Die Kosten kalkulieren wir individuell – info@modularen.com Erfahren mehr
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