Was sagen die Vorschriften und welche Regeln gelten für den Bau von Häusern ohne Baugenehmigung?
Seit 2015 dürfen laut dem polnischen Baugesetz individuelle Erholungsgebäude mit einer Fläche von bis zu 35 m², gemessen entlang des Gebäudeumfangs, auf einem Grundstück errichtet werden, wenn lediglich eine Bauanzeige erfolgt. Seit dem 3. Januar 2022 wurde dieses Gesetz jedoch auf den Bau von Häusern bis 70 m² ohne Baugenehmigung erweitert. Dieses Gesetz findet jedoch je nach Zweck des Gebäudes unterschiedliche Anwendung.
In diesem Artikel erfahren Sie, was mit den geltenden Vorschriften verbunden ist, die seit 2022 in Kraft sind.
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Einfamilienhaus mit einer bebauten Fläche von bis zu 70 m² im Programm „Haus ohne Formalitäten“ – Verfahren, Formalitäten, Anforderungen
Vorgaben, die wir beim Bau eines Einfamilienhauses einhalten müssen:
• Der Bauanzeige, der ein Bauentwurf beigefügt werden muss, soll ein Gebäude mit einer bebauten Fläche von bis zu 70 m² zugrunde liegen, das ein ausgebautes Dachgeschoss haben kann. Das Gebäude darf zweigeschossig sein, da laut Definition in den technischen Vorschriften für Gebäude und deren Lage auch ein Dachgeschoss mit Aufenthaltsräumen als Geschoss gilt.
• Der Bau von Wohnhäusern ohne Baugenehmigung mit einer bebauten Fläche von bis zu 70 m² muss mit den Festsetzungen des örtlichen Bebauungsplans übereinstimmen, und falls ein solcher nicht vorhanden ist, ist ein Bauvorbescheid einzuholen. Bisher musste man auf den Bauvorbescheid mehrere Monate warten, seit 2022 wird dieser jedoch innerhalb von 21 Tagen erteilt.
• Der Einflussbereich des Gebäudes muss vollständig auf dem Grundstück oder den Grundstücken liegen, auf denen es geplant wurde.
• Das Gesetz entbindet nicht von der Pflicht, bei der Planung und dem Bau der genannten Gebäude die technischen Bauvorschriften einzuhalten, insbesondere die Einhaltung der entsprechenden Abstände zur Grundstücksgrenze, die eine Begrenzung des Einflussbereichs auf das Grundstück gewährleisten, auf dem das Gebäude errichtet wird.
• Das Gesetz sieht vor, dass Häuser bis 70 m² im Rahmen des sog. Anzeigeverfahrens mit Bauentwurf von der Pflicht zur Erteilung eines Bescheids befreit sind. Das im Verfahren „Haus ohne Formalitäten“ eingereichte Projekt wird von der Behörde nicht überprüft. Das bedeutet, dass unmittelbar nach Einreichung des Projekts bei der Behörde die Bauarbeiten bei der Bauaufsicht angezeigt und mit den Arbeiten ohne Wartezeit auf die Genehmigung begonnen werden kann. Zum Vergleich: Bei der Baugenehmigung beträgt die Wartezeit für die Entscheidung 65 Tage.
• Der Bau von Einfamilienhäusern bis 70 m² zur Deckung des eigenen Wohnbedarfs unterliegt der Pflicht (Art. 41 und 43 des Baugesetzes):
o Meldung des geplanten Baubeginns an die Bauaufsichtsbehörde sowie an den Projektanten, der die Übereinstimmung der Ausführung mit dem Projekt überwacht,
o Geodätische Absteckung des Grundstücks und nach Fertigstellung – geodätische Bestandsaufnahme.
• Die Erfüllung der genannten Pflichten obliegt dem Bauherrn. Der Bauanzeige müssen beigefügt werden:
o Lageplan des Grundstücks,
o Architektonisch-baulicher Entwurf mit Anlagen,
o Erklärung über den Bau des Hauses für den eigenen Wohnbedarf,
o Erklärung über das Verfügungsrecht über das Grundstück für Bauzwecke,
o Erklärung über die Übernahme der Bauleitung im Falle der Nichtbestellung eines Bauleiters.
• Zusammenfassend unterscheidet sich der Bau eines Wohnhauses im Anzeigeverfahren kaum vom Bau mit vollständiger Baugenehmigung. Die Erstellung eines Bauentwurfs bleibt erforderlich, und bei einem individuellen Projekt ist dies eine mehrmonatige Aufgabe, bei der viele Planer beteiligt werden müssen. Die Kosten eines individuellen Bauentwurfs beginnen meist bei 10.000 PLN. Selbst wenn wir einen fertigen Bauentwurf kaufen, müssen wir ihn an unsere Bedürfnisse anpassen und die Grundstücksplanung sowie alle anderen Anforderungen im Zusammenhang mit dem Bauentwurf erfüllen – ein Prozess, der im besten Fall zwischen 1 und 3 Monaten dauert. Selbst wenn der fertige Entwurf 1 PLN kostet, muss er an das Grundstück und die örtlichen Gegebenheiten angepasst werden.
• Zwar müssen wir bei der Anzeige eines Wohnhauses keinen Bauleiter beauftragen (Kosten 2.000–4.000 PLN) und kein Bautagebuch führen, doch das Fehlen dieser Verpflichtung kann sich nicht unbedingt positiv auswirken. Die Hauptaufgabe des Bauleiters ist die Kontrolle, ob das Bauvorhaben allen Vorschriften entspricht, ob das Bauunternehmen das Projekt wie vorgesehen umsetzt und ob es seinen vertraglichen Pflichten nachkommt. Ohne Fachkenntnisse ist die Kontrolle des Unternehmens oft schwierig, und es ist nicht immer klar, was ein Ausführungsfehler ist und was nicht. Genau dafür ist der Bauleiter da – er sorgt für die ordnungsgemäße Durchführung des Baus und für unsere zukünftige Sicherheit. Das Fehlen eines Bauleiters führt naturgemäß zur vollständigen Haftung des Bauherrn für Baufehler – auch mit rechtlichen Konsequenzen.
Erholungsgebäude mit einer bebauten Fläche von bis zu 70 m² im Anzeigeverfahren – Verfahren, Formalitäten, Anforderungen
Vorgaben, die wir beim Bau eines Erholungsgebäudes einhalten müssen:
• Ein Erholungsgebäude muss eingeschossig, freistehend und darf eine bebaute Fläche von maximal 70 m² haben. Das Gebäude darf kein ausgebautes Dachgeschoss haben, jedoch eine offene Galerie – wie bisher bei den 35 m²-Häusern.
• Das Gebäude muss den Anforderungen des örtlichen Bebauungsplans entsprechen; falls kein Plan vorhanden ist, ist eine Entscheidung über die Bau- und Nutzungsbedingungen erforderlich.
• Auf je 500 m² Grundstücksfläche darf nur ein Gebäude errichtet werden.
• Die Raumhöhe von Aufenthaltsräumen darf nicht unter 2,2 m liegen.
• Die Spannweite tragender Elemente darf maximal 6 m und die Auskragung maximal 2 m betragen.
• Ein Erholungsgebäude, umgangssprachlich „Ferienhaus“ genannt, ist für eine temporäre Nutzung vorgesehen. Der Aufenthalt darf insgesamt 180 Tage im Jahr nicht überschreiten.
• Das Grundstück muss nicht zwingend an die Versorgungsnetze (Wasser, Abwasser, Strom, Fernwärme) angeschlossen werden, sofern dies nicht im Bebauungsplan oder in der Entscheidung über die Bau- und Nutzungsbedingungen festgelegt ist.
• Das Gebäude muss nicht dem eigenen Wohnbedarf dienen. Es kann vermietet, verkauft oder mehrere Gebäude gebaut werden – vorausgesetzt, es bleibt bei einem Haus je 500 m².
• Erholungsgebäude unterliegen nicht den energetischen Anforderungen für Außenwände, Dächer, Fenster sowie den Anforderungen an Feuerwiderstandsklassen. Bei der Wahl des Bauunternehmens sollte daher die verwendete Technologie und das Material genau analysiert werden. Die meisten Anbieter bauen diese Häuser absichtlich mit minderwertigen Materialien, da dies gesetzlich nicht geregelt ist.
Zusammenfassend können Erholungsgebäude ohne Bauentwurf errichtet werden. Das Verfahren ist deutlich einfacher als bei Wohnhäusern. Es reicht, ein einfaches Anzeigeformular, eine Karte mit dem eingezeichneten Gebäude sowie ein paar schematische Ansichten einzureichen. Diese Unterlagen lassen sich innerhalb weniger Tage beschaffen. Nach Einreichung wartet man 21 Tage auf etwaige Einwände der Behörde. Erfolgt keine Reaktion, gilt die Genehmigung als stillschweigend erteilt, und der Bau kann beginnen.
Kann ein Erholungsgebäude (Ferienhaus) ganzjährig genutzt werden?
Theoretisch nein. Praktisch ja. Laut Vorschriften ist die Nutzung auf maximal 70 m² große Erholungsgebäude beschränkt, die nur saisonal bewohnt werden sollen. Es ist nicht eindeutig geregelt, ob eine Anmeldung (Meldeadresse) möglich ist. Die Behörden handhaben dies unterschiedlich – es gibt sowohl Ablehnungen als auch Genehmigungen. Solche Gebäude sind für eine temporäre Erholung vorgesehen und dürfen nicht länger als 180 Tage jährlich genutzt werden – am Stück oder verteilt über das Jahr. Eine Vermietung ist dennoch erlaubt.
Das schränkt uns jedoch nicht darin ein, das Haus gut zu dämmen und es ganzjährig nutzbar zu machen. Fakt ist, dass die meisten Häuser mit 35 m² auf dem Markt schlecht gedämmt sind und nur im Sommer bewohnbar. Bei Modularen brechen wir mit diesem Muster. Unsere Häuser erfüllen die technischen Mindestanforderungen gemäß WT2021 und sind ganzjährig nutzbar. Sie können auch mit vollständiger Baugenehmigung errichtet werden. Unsere Häuser erfüllen sämtliche U-Werte (Wärmedurchgangskoeffizienten) für Wände, Decken, Türen und Fenster und haben eine Mindesthöhe von 2,5 m im Erdgeschoss – wie es für Wohngebäude vorgeschrieben ist. Eines dieser Projekte ist unser Haus „Rest House 66“, für das ein vollständiger Bauentwurf vorliegt – es kann daher auch mit Baugenehmigung gebaut werden.
Es lohnt sich also, die Bauweise und die Materialien des Anbieters genau zu prüfen, wenn man das Haus auch im Winter nutzen möchte.
Kann ein Erholungsgebäude (Ferienhaus) in ein Wohnhaus umgewandelt werden?
Ja. Es lohnt sich, ein Haus zunächst als Erholungsgebäude im vereinfachten Verfahren zu errichten, und nach dem Bau eine Umnutzung in ein Wohnhaus zu beantragen. Dabei ist zu beachten, dass ein solches Haus von Anfang an alle technischen Anforderungen für Wohngebäude gemäß WT2021 erfüllen muss (2,5 m Raumhöhe, gesetzliche Maße für Treppen, Dämmung von Wänden, Dach, Fenstern, Türen etc.). Die Umnutzung ist sehr komfortabel, da man sich den Formalitäten widmen kann, sobald das Gebäude bereits steht – ohne Zeitdruck.
Benötigt man für ein Haus ohne Baugenehmigung einen Bauentwurf?
Ein Einfamilienhaus mit bis zu 70 m² Grundfläche kann auf Anzeige (ohne Baugenehmigung) errichtet werden – erfordert aber einen Bauentwurf.
Ein Erholungsgebäude mit bis zu 70 m² Grundfläche kann ebenfalls auf Anzeige gebaut werden – ohne Bauentwurf. Dennoch ist es ein Gebäude, in dem Menschen wohnen, und es sollte fachgerecht errichtet werden. Wir empfehlen zumindest einfache statische Berechnungen zur eigenen Sicherheit.
Wie und wo meldet man den Bau eines Ferienhauses bis 70 m² an?
Laut Baugesetz können Erholungsgebäude bis 70 m² bei der Abteilung Architektur und Bauwesen im Landratsamt oder Rathaus angezeigt werden. Es handelt sich um ein vereinfachtes Verfahren, mit dem man viel Zeit und Nerven spart. Die Anforderungen sind nicht besonders hoch. Der Ablauf ist wie folgt:
• Holen Sie beim Vermessungsamt im Landratsamt eine Liegenschaftskarte (Maßstab 1:1000, ca. 17 PLN). Dort erhalten Sie auch das Anzeigeformular und eine Eigentumserklärung. Diese Dokumente können Sie auch von der Website Ihres Landratsamts herunterladen.
• Bitten Sie Ihren Anbieter um Grundrisse, Schnitte und Ansichten des geplanten Hauses.
• Zeichnen Sie den Hausumriss unter Beachtung der vorgeschriebenen Abstände auf die Liegenschaftskarte ein. Auch im Anzeigeverfahren gelten weiterhin die Abstandsregeln des Baugesetzes. Am besten sprechen Sie dies mit einem Architekten ab, da die Abstände je nach Fassadenmaterial, Fensterflächen und Straßenlage variieren.
• Reichen Sie die ausgefüllten Unterlagen – einschließlich der Hausansichten und der eingezeichneten Karte – bei der Abteilung Architektur und Bauwesen Ihres Landratsamts oder Rathauses ein. Geben Sie Ihre Telefonnummer an – das erleichtert eventuelle Rückfragen.
• Wenn nach 21 Tagen keine Rückmeldung erfolgt, gilt die Zustimmung als stillschweigend erteilt und Sie können mit dem Bau beginnen.
Welche weiteren Bauvorhaben können ohne Baugenehmigung errichtet werden?
- Freistehende eingeschossige Nebengebäude (einschließlich Garagen, Lauben sowie Vorbauten und Wintergärten) mit bis zu 35 m² Grundfläche. Auf 500 m² Grundstücksfläche dürfen höchstens zwei solcher Objekte gebaut werden.
• Carports mit bis zu 50 m² Fläche, wenn sie auf einem Grundstück mit einem Wohnhaus errichtet werden. Pro 500 m² ist ein Carport zulässig.
• An Terrassen angrenzende Podeste mit bis zu 35 m² Grundfläche.
• Hauskläranlagen mit einer Kapazität von bis zu 7,50 m³ pro Tag.
• Dichtbehälter für Abwasser mit einem Fassungsvermögen von bis zu 10 m³.
• Häusliche Schwimmbecken und Gartenteiche mit bis zu 50 m² Fläche.
• Kabelkanäle.
Quellen:
• https://www.biznes.gov.pl/pl/firma/zezwolenia-koncesje-wpisy-do-rejestru/chce-uzyskac-zezwolenie-koncesje-wpis-do-rejestru-dzialalnosci-regulowanej54/proc_550-zgloszenie-budowy-lub-innych-robot-budowlanych
• https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20210001986/O/D20211986.pdf
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